Вечный спор инвесторов: ОФЗ или «Бетон»?
Миллионы копий сломаны на форумах о том, какие вложения принесут больше денег и какие надежнее на перспективу. Уверен, вы тоже задавались этим вопросом хотя бы однажды. Давайте попробуем разобраться .
🏢 Недвижимость (на примере Москвы):
1️⃣Рост цен за 26 лет. По данным IRN.ru (https://www.irn.ru/), средняя цена квадратного метра в Москве выросла примерно в 10-15 раз. Среднегодовой темп прироста — около 12%. (в долларах результат еще менее оптимистичный около 7%)
2️⃣Доходность от аренды. В 2026 году средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в Москве составляет 5.5–6,5% годовых от стоимости объекта (зависит от локации, класса жилья и ремонта)
3️⃣Итоговая чистая доходность. После вычета налогов, коммунальных платежей, расходов на ремонт (примерно 8%-10% от дохода за 5 лет) и простоев между арендаторами, доход редко превышает 5.5% годовых.
📌 Когда вложения в недвижимость могут быть оправданны:
➡️Ваша цель не получение дохода, а сохранение капитала и передача наследникам.
Квартира - физический актив, который сложно «потерять» из-за рыночных колебаний или банкротства эмитента. Передача по наследству чётко регламентирована (завещание, дарение) и не требует дополнительных компетенций от наследников. До момента передачи квартиру можно сдавать и получать за неё арендную плату.
➡️Покупка под бизнес:
Сдача жилья посуточно или в формате мини-отеля в центральных районах может увеличить норму прибыли, однако потребует большего внимание и времени на управление (по сути, полноценный бизнес, требует затрат на рекламу, продвижение, обслуживание). В этом случае доходность может составить до 15% годовых.
➕Плюсы недвижимости:
➕Физический актив — можно жить самому или использовать под бизнес;
➕Возможность получения дополнительного дохода (аренда, бизнес);
➕Юридическая прозрачность передачи актива по наследству.
➖Минусы недвижимости:
➖Низкая ликвидность: продажа может занять от нескольких месяцев до нескольких лет;
➖Высокий порог входа: стоимость квартиры в Москве начинается от 12–15 млн руб.;
➖Активное управление: поиск арендаторов, решение бытовых проблем, контроль состояния объекта;
➖Дополнительные расходы: налоги, коммунальные платежи, ремонт, простои между арендаторами.
📈 ОФЗ (Облигации Федерального Займа)
В 2026 году можно зафиксировать доходность 13–14,5% годовых по длинным ОФЗ (на 5–10 лет). Например, по бумагам: ОФЗ 26249 с погашением в 16.06.2032 – «классика» с фиксированным купоном (доходность 13.99%) .Используя ИИС можно дополнительно увеличить доходность или избежать лишних налогов.
➕Плюсы ОФЗ:
➕Выше доходность: в 2–2,5 раза, чем средняя арендная ставка;
➕Низкий порог входа: можно начать с 1 000 руб. (стоимость одной облигации);
➕Высокая ликвидность: продажа за 3–4 рабочих дня (по дальним облигациям срочный выход может быть затруднен);
➕Пассивность: не требует усилий после покупки;
➕Предсказуемость: фиксированный купон и дата погашения;
➕Налоговые льготы через ИИС.
➖Минусы ОФЗ:
➖Обычные ОФЗ не защищают от инфляции (исключение — ОФЗ-ИН);
➖Риск изменения ключевой ставки: при её снижении цена длинных облигаций растёт, при повышении — падает;
➖Зависимость от макроэкономической ситуации и политики ЦБ РФ;
➖Риски дефолта (в случае с ОФЗ вероятность очень небольшая).
💭 Мой взгляд:
Квартира отличный актив для диверсификации, если у вас уже есть доход и вы вкладываете свободные средства. Здесь важнее не текущая цена, а снижение общего риска и долгосрочное сохранение капитала.
Если деньги «свободные», можно рассмотреть недвижимость. Если ради квартиры придётся брать кредит или урезать другие вложения — лучше выбрать ОФЗ.
⚠️ P.S. Наверняка многие в комментариях напишут о возможной девальвации как по отношению к покупке квартиры, так и скорее всего ОФЗ. Чтобы научиться с этим бороться раз и навсегда, знать, как грамотно защитить себя и свой капитал от обесценивания, мы специально для вас разработали простой и доступный курс по страхованию рисков на Срочном рынке. Максимум пользы и эффективности у нас в опционном клубе.
✍️ Автор статьи : наставник проекта “Торговля Временем” Александр Антропов